Совет Галифакса рассмотрит политику, требующую «доступного» жилья в новых застройках

Jul 19, 2023

Новая политика, которая будет вынесена на рассмотрение совета на следующей неделе, потребует наличия доступного жилья в новых жилых комплексах, но насколько доступным оно будет, остается предметом споров.

Инклюзивное зонирование снизит цену определенного процента домов в новостройке. В Северной Америке используются разные подходы к этой идее: как добровольные, так и обязательные программы, а также разные проценты, выделяемые по разным ставкам.

Совет запросил полномочия на использование инклюзивного зонирования в декабре 2016 года, опубликовав отчет, в котором предлагалось, чтобы HRM могло создавать до 250 новых доступных квартир ежегодно. После нескольких лет промедления в октябре 2021 года правительство приняло поправки к муниципальному уставу, позволяющие HRM использовать инклюзивное зонирование.

В отчете, представленном совету во вторник, специалист по планированию Джейми-Эллен Прауд рекомендовала, наконец, начать процесс принятия инклюзивного зонирования. Отчет Прауда основан на рекомендациях консультанта, нанятого для проведения исследования по этому вопросу.

«Программы инклюзивного зонирования оказались эффективным инструментом для создания более доступного жилья за счет развития частного жилищного строительства», - написал Прауд.

Мы надеемся, что вам нравится наша работа. Если вы хотите поддержать нас с помощью периодической подписки, нажмите эту кнопку. Мы действительно это ценим.

«Существующие программы в Канаде и на всей территории Соединенных Штатов демонстрируют, что хорошо продуманные программы инклюзивного зонирования могут оказать значительное положительное влияние на доступность жилья, не вызывая при этом повышения цен на рыночное жилье».

HRM следует принять обязательную политику инклюзивного зонирования на территории муниципалитета, рекомендовал Прауд.

«Исследования юрисдикций и передового опыта неизменно показывают, что обязательные программы более успешны в создании новых доступных единиц жилья, чем добровольные программы», — написал Прауд.

«Обязательные программы также более успешны в распределении новых доступных квартир по всей программной территории вместо того, чтобы концентрировать новые квартиры в районах, которые уже предоставляют более доступное жилье».

Муниципалитет сначала будет реализовывать эту политику в районах с самым высоким ростом, таких как будущие узлы роста, определенные в Плане центра. К ним относятся такие районы, как торговый центр West End и бухта Дартмут.

Планировщики сосредоточатся в основном на многоквартирных зданиях, будь то сдаваемые в аренду или кондоминиумы, но эта политика может также применяться к коммерческому и промышленному развитию посредством взимания денежных средств.

Политика отдает предпочтение включению в здания доступных домов, но предусматривает варианты жилья за наличные или за пределами объекта, которые «справедливо и пропорционально отражают стоимость замены отсутствующего жилья на месте».

В плане по-прежнему отсутствуют два важных аспекта: «отложенная ставка» и «стандарт доступности».

Ставка резервирования – это процент квартир в здании, который будет доступен по цене. Общие ставки резервирования в канадских юрисдикциях варьируются от 5% до 20%, при этом более высокие ставки создают более доступные дома. В Эдмонтоне используется ставка 5%, и в период с 2015 по 2018 год было построено всего 26 новых доступных квартир. В Ричмонде, Британская Колумбия, ставка составляет 10% или 15% в зависимости от района, и с 2007 года в этом городе было построено 900 новых доступных квартир.

В отчете совету за 2016 год предполагалось, что ставка в 10% может создать от 180 до 250 доступных единиц жилья в год, исходя из ежегодного строительства жилья от 1800 до 2500 единиц.

Стандарт доступности может быть определен на основе рыночной арендной платы или средних доходов в окрестностях.

«Большинство канадских юрисдикций с программами инклюзивного зонирования привязывают доступность к проценту рыночной арендной платы, обычно между 80-90% средней рыночной арендной платы», — пишет Прауд.

«Остальные юрисдикции привязывают доступность… к определенному диапазону доходов от низкого до умеренного».

Консультант предположил, что муниципалитет может решить основывать доступность либо на семейном, либо на индивидуальном доходе.

Также еще предстоит определить период доступности, например, 15 лет, 99 лет или бессрочно, а также то, как муниципалитет будет управлять собственностью и управлением жильем.